Norme tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente dovranno avere caratteristiche tipologiche coerenti con il contesto agricolo-paesaggistico in cui saranno inseriti rispettando quanto indicato alle lettere successive:

• a) Tipi edilizi e modelli aggregativi
• Gli interventi devono rispettare le tipologie edilizie che caratterizzano gli insediamenti rurali tradizionali dei territori del Mugello. Le trasformazioni devono essere coerenti con i modelli di formazione e di crescita degli edifici.
  Gli interventi devono altresì rispettare i modelli aggregativi tipici dei fabbricati rurali. Le trasformazioni dei corpi di fabbrica esistenti e la costruzione di nuovi volumi deve rispettare il modello aggregativo originario e non alterare il rapporto esistente fra fabbricati principali ed annessi.
  Negli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano modifica della sagoma dell’edificio e/o realizzazione di nuove unità immobiliari, il progetto deve garantire il mantenimento delle peculiarità dell’edificio e degli eventuali corpi secondari e del rapporto fra questi e gli spazi esterni. Deve essere conservato il rapporto di interrelazione e pertinenzialità tra il fabbricato principale e l’eventuale fabbricato accessorio, anche se quest’ultimo potrà modificare la propria funzione, abbandonando quella accessoria e pertinenziale; anche al fine di garantire l’unitarietà dell’intervento non sono ammesse sistemazioni esterne autonome ed indipendenti, recinzioni interne tra le diverse proprietà, sistemazioni pertinenziali quali marciapiedi, camminamenti, finiture esterne riguardanti una sola proprietà, mentre potranno essere proposte soluzioni comuni.
• b) Materiali e tecniche costruttive
• Gli interventi devono rispettare le seguenti indicazioni:
• 1) Composizione architettonica dei volumi e delle facciate: gli edifici devono avere forme e volumetrie semplici, in linea, pur nella loro reinterpretazione, con i caratteri tipologici, con l’uso dei materiali e con le finiture esterne degli edifici di valore storico-testimoniale esistenti in zona. Le trasformazioni degli edifici non devono prevedere terrazzi e le tettoie a sbalzo, l’uso di materiali di finitura non tradizionali, quali serrande in lamiera, ringhiere zincate, rivestimenti esterni in piastrelle, arredi esterni, parapetti e muri di recinzione in cemento armato faccia vista. Non è ammessa la realizzazione di porticati e tettoie perimetrali su tutti i lati degli edifici esistenti o di progetto: la realizzazione di porticati, loggiati e tettoie deve essere adeguatamente motivata e deve interessare limitate porzioni dei prospetti degli edifici.
• 2) Coperture e strutture di gronda: le coperture devono prevedere l’utilizzo di tipologia a capanna con inclinazione massima delle falde di norma non superiore al 25%. Per i manti di copertura è prescritto l'impiego di elementi in cotto, di norma coppi e tegole alla toscana. Negli interventi di sostituzione edilizia è prescritta la realizzazione di strutture di gronda assimilabili, per dimensioni, aggetti e caratteristiche, a quelle della tradizionale edilizia rurale.
• 3) Intonaci, tinteggiature di facciata: l’eventuale intonaco esterno deve essere di tipo civile, con possibilità in facciata di utilizzare la pietra locale a faccia-vista. La tinteggiatura esterna deve essere in colori chiari tradizionali che ricordino i colori della terra (da escludere bianco e grigio), con l’uso di pitture minerali a base di silicati, a calce, applicati a pennello.
• 4) Aperture, infissi: per le aperture principali dovrà di norma essere rispettato il rapporto altezza/larghezza tipico dei fabbricati rurali della zona. Gli infissi dovranno essere in legno naturale o verniciato oppure in materiale plastico o alluminio simil legno, sono ammesse persiane alla fiorentina in legno verniciato con colori tradizionali;
• 5) Scale esterne: negli interventi in oggetto non é consentita la realizzazione di scale esterne a sbalzo. La tipologia di scala esterna “chiusa”, cioè con rampe non lateralmente a vista in quanto inserite fra la parete del fabbricato ed un setto murario che funge anche da parapetto, è consentita solo per i fabbricati esistenti successivi al 1954. Per quanto possibile, la scala dovrà avere in pianta un andamento rettilineo ed il suo sviluppo dovrà avvenire di norma lungo i fronti laterali o tergali dei fabbricati; i parapetti, gli elementi di finitura, le dimensioni dei pianerottoli devono essere coerenti con le caratteristiche dell'edilizia rurale.
• c) Elementi dimensionali
• 1) Altezza massima dei fronti 7,00 ml;
• 2) Le distanze minime da rispettare non devono essere inferiori a:
• - metri 15 da abitazioni;
• - metri 10 dal confine;
• - le distanze minime dalle strade pubbliche previste dal codice della strada.
• d) Sistemazioni esterne
• La sistemazione delle pertinenze esterne dovrà tenere conto dei prevalenti caratteri di ruralità evitando il ricorso all’uso dell’asfalto o di estese aree pavimentate e introducendo esclusivamente specie arboree o arbustive autoctone; l’introduzione di nuovi elementi di arredo esterni, quali piscine e campi da tennis dovrà prevedere localizzazioni a basso impatto visivo che non interferiscano con la percezione del complesso rurale principale;
  Tutti gli interventi devono essere finalizzati al riordino e alla valorizzazione paesaggistica dei fabbricati esistenti e dell’area di sedime, in particolare devono garantire:
• - il recupero dei manufatti quali fontanili, forni, pozzi e muretti in pietra, nonché qualsiasi manufatto di rilevanza paesaggistica, storica e testimoniale;
• - il mantenimento delle sistemazioni idraulico agrarie;
• - un assetto dei luoghi paragonabile a quello ottenibile con l’attività agricola, garantito tramite la sistemazione ambientale delle aree di pertinenza e la tutela e la valorizzazione delle risorse ambientali esistenti;
• - gli interventi non devono riprodurre sistemazioni ambientali ed edilizie proprie delle zone urbane;
• - il mantenimento della vegetazione arborea e arbustiva ed in particolare il mantenimento delle siepi e delle barriere frangivento eventualmente da integrare ove necessario con specie autoctone;
• - il mantenimento delle alberature segnaletiche di confine e di arredo esistenti;
• - il ripristino ed il mantenimento della viabilità minore;

3. Disposizioni di carattere igienico-sanitario per tutti gli interventi:
Le modalità di approvvigionamento idrico dovranno essere improntate al maggior risparmio possibile attraverso le migliori tecnologie attuabili con utilizzo di acque di qualità inferiore per gli usi non potabili, da evidenziare con apposita documentazione tecnica allegata al progetto.

4. Tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, ricadenti all’interno di aree a vincolo paesaggistico, devono rispettare le prescrizioni che riguardano il bene tutelato di cui all’Elaborato 8B Disciplina dei Beni Paesaggistici del PIT-PPR.

36.1. Aree di pertinenza degli edifici

1. L’area di pertinenza individua il contesto circostante i fabbricati, ovvero lo spazio legato all’edificio o al complesso da relazioni di complementarietà e di continuità fisica e formale, costituendo servizio funzionale all’uso principale ospitato. Sono inclusi nelle aree di pertinenza degli edifici i cortili, le aie, i giardini, i complessi vegetazionali ornamentali, gli orti domestici, i parcheggi, gli spazi di sosta e simili, sia che siano relativi alle attività agricole o meno.

2. Le perimetrazioni indicate nelle schede dei fabbricati di cui all’Allegato A1 - Schedatura del patrimonio edilizio esistente rurale sono da considerarsi come definizione di riferimento dell’area di pertinenza per tali contesti. I progetti edilizi potranno ridefinire tale perimetro, sulla base di opportuni approfondimenti conoscitivi e adeguate motivazioni anche con riferimento alle disposizioni dell’art. 83 della L.R. 65/2014.

3. I progetti edilizi riguardanti fabbricati non censiti o per i quali la scheda del censimento risulti priva dell’individuazione dell’area di pertinenza, dovranno preliminarmente definire tale perimetrazione utilizzando i criteri di cui al precedente comma 1.

4. Per gli interventi sugli spazi aperti eccedenti il TIPO A, di cui al precedente articolo 25, è richiesta laredazione di un progetto dettagliato relativo all'intera area di pertinenza, basato su di un rilievo topografico che riporti tutti gli elementi vegetali e artificiali che la costituiscono, con l'indicazione e la puntuale descrizione grafico testuale di tutti gli interventi previsti.

5. Per le aree di pertinenza dei singoli fabbricati di cui al comma 1, in genere destinate a giardini, orti, aie, corti, piazzali lastricati e resede, è previsto il mantenimento e il ripristino degli assetti originari anche attraverso opere di demolizione di manufatti incongrui. Va inoltre conservata la unitarietà degli spazi esterni con le loro sistemazioni differenziate, le recinzioni originarie, le alberature di corredo pregiate

6. Nella manutenzione delle aree di pertinenza esistenti e nelle nuove sistemazioni, le pavimentazioni sia degli spazi privati, sia degli spazi comuni, o di uso pubblico, dovranno essere tra loro coordinate.

7. In presenza di spazi unitari quali aie o corti rurali è da escludere il loro frazionamento fisico attraverso recinzioni.

8. Nelle aree di pertinenza degli edifici, inserite nelle aree di elevata visibilità, di cui al successivo articolo 64, o che al loro interno sono presenti elementi costitutivi la struttura paesaggistica territoriale, di cui al successivo articolo 56, si dovranno salvaguardare:

• a) il valore percettivo evitando, in particolare, l’intromissione di elementi tecnologici emergenti o con evidente impatto visuale;
• b) l’intervisibilità tra beni culturali e aree limitrofe con particolare riguardo per gli scorci panoramici dalle strade e per i beni ubicati in posizione cacuminale;
• c) gli ordinamenti colturali tradizionali evitando l’occupazione degli spazi agricoli da parte del bosco;
• d) le sistemazioni idrauliche di impianto storico da recuperare anche in funzione delle nuove esigenze d’uso;
• e) le vecchie tessiture territoriali da valorizzare quali riferimenti ambientali e paesaggistici prioritari per i nuovi assetti strutturali e funzionali delle aree;
• f) i caratteri architettonici che dovranno essere coerenti per tipologia, materiali, consistenza e aspetti cromatici con i caratteri storicizzati del paesaggio;
• g) la viabilità minore di impianto storico e relativi elementi di corredo da conservare nei caratteri costruttivi tradizionali, ferma restando, in presenza di inderogabili esigenze tecniche e funzionali, la possibilità di adeguamenti locali compatibili.

9. Nelle aree di pertinenza di cui al precedente comma 8 si dovrà inoltre:

• a) mantenere l’unitarietà percettiva delle aree pertinenziali comuni, evitandone la frammentazione fisica (delimitazioni strutturali, ecc.) e visuale (pavimentazioni non omogenee, ecc.), ovvero evitando l’introduzione di elementi di finitura e di arredo che contrastino con la leggibilità dell’insieme, preservando, di contro, le opere complementari che concorrono a definire il carattere identitario del luogo (percorsi, serre, limonaie, fontane, muri, aiole, giardini, ecc.);
• b) mantenere il rapporto gerarchico tra edifici principali e pertinenze, anche conservando i caratteri estetico-percettivi che contraddistinguono il sistema ed evitando demolizioni con conseguenti accorpamenti di volumi che ne comportino la destrutturazione;
• c) integrare nel paesaggio gli equipaggiamenti vegetali, le tettoie, le recinzioni, le schermature, la viabilità di servizio e ogni altro manufatto, garantendo il mantenimento delle relazioni spaziali, funzionali e percettive che caratterizzano il contesto.

36.2. Interventi sul patrimonio edilizio esistente con destinazione d’uso agricola

1. Sul patrimonio edilizio esistente avente destinazione d’uso agricola, a condizione del mantenimento della destinazione agricola, sono ammessi tutti gli interventi di cui ai precedenti articoli 25 e 26, nel rispetto della classificazione dell’edificio di cui al precedente articolo 27.

2. Sono ammessi gli interventi di TIPO H, di cui al precedente articolo 26, sempre che siano compatibili con la classificazione dell’edificio, alle condizioni e con le procedure indicate agli articoli 71 e 72 della LR 65/2014.

3. Qualora siano ammissibili, in ragione della classificazione del patrimonio edilizio esistente, opere di demolizione e ricostruzione, queste non possono determinare mai determinare aumento della superficie edificata (SE) esistente, potendosi accorpare manufatti agricoli se insistenti nella stessa unità poderale. In caso di opere di ristrutturazione edilizia che non vedano demolizioni e ricostruzioni, è consentito l’adeguamento dell’altezza fino alla minima abitabile consentita. I nuovi locali interrati non potranno avere altezza utile (HU) superiore a 2,40 ml.

36.3. Interventi sul patrimonio edilizio esistente con destinazione d'uso non agricola

1. Sulla base delle relative destinazioni d’uso sono ammessi gli interventi definiti ai seguenti articoli 36.3.1 e 36.3.2 fermo restando il rispetto di quanto previsto dalla classificazione degli edifici esistenti di cui al precedente articolo 27.

36.3.1 - Interventi sul patrimonio edilizio esistente con destinazione d’uso residenziale non agricola

1. Nel rispetto della classificazione dell’immobile di cui al precedente articolo 27, sugli edifici mono o bifamiliari con destinazione d'uso residenziale non agricola legittimata, sono ammessi, purché non comportino un aumento delle unità immobiliari, interventi di ampliamento una tantum nei seguenti limiti:

• - Per unità immobiliari aventi superficie edificata (SE) inferiore a mq.120, sono ammessi ampliamenti nel limite massimo di 2/3 della superficie edificata (SE) esistente, e a condizione che non determinino una superficie edificata (SE) finale superiore a 120 mq;
• - Per unità immobiliari aventi superficie utile superiore a mq. 120 e fino a mq. 160, sono ammesse ampliamenti una tantum nel limite del 20% della superficie edificata (SE) esistente;
• - Per unità immobiliari unità aventi superficie utile superiori a mq. 160, sono ammessi ampliamenti una tantum del 10% della superficie edificata (SE) esistente.

2. Le consistenze di cui al precedente comma sono calcolate alla data di adozione del Piano Operativo.

3. Nell’ipotesi in cui l’ampliamento sia finalizzato alla realizzazione di locali pertinenziali accessori alla residenza (lavanderia, centrale termica, cantina, garage) questo può essere realizzato anche come un nuovo corpo di fabbrica nell’ambito del resede dell’immobile.

4. Le distanze minime da rispettare per gli ampliamenti previsti non devono essere inferiori a:

• - metri 10 da abitazioni;
• - metri 5 dal confine;
• - le distanze minime dalle strade pubbliche previste dal codice della strada.

5. Caratteristiche costruttive e prescrizioni per la realizzazione degli interventi:

• a) Gli ampliamenti sopra previsti dovranno avere caratteristiche tipologiche coerenti con il fabbricato esistente e con il contesto agricolo paesaggistico esistente;
• b) L’eventuale intonaco esterno deve essere di tipo civile, con possibilità in facciata di utilizzare parti in mattoni o pietra locale a faccia-vista
• c) La sistemazione delle pertinenze esterne dovrà tenere conto dei prevalenti caratteri di ruralità evitando il ricorso all’uso dell’asfalto o di estese aree pavimentate e introducendo esclusivamente specie arboree o arbustive autoctone. L’introduzione di nuovi elementi di arredo esterni, quali piscine e campi da tennis dovrà prevedere localizzazioni a basso impatto visivo che non interferiscano con la percezione del complesso rurale principale;
• d) L’altezza massima dei fabbricati oggetto di ampliamento non potrà superiore quella esistente.

6. Gli interventi previsti dal presente articolo sono subordinati alla sottoscrizione di convenzione o atto d’obbligo unilaterale da registrare e trascrivere a spesa del richiedente nella quale il titolare si impegni a collegare gli edifici ad una superficie di pertinenza minima di terreno di 1.000 mq adiacente ed accorpata al manufatto.

7. E’ ammesso, nelle ipotesi in cui non venga usufruita la possibilità di ampliamento prevista ai commi precedenti, il frazionamento delle unità immobiliari, a condizione che vengano realizzate nuove unità non inferiori a 65 mq di superficie utile (SU). Le possibilità di frazionamento non sono cumulabili con quelle di ampliamento ammesse e non possono essere attuate in riferimento ai fabbricati che hanno già usufruito e realizzato gli ampliamenti una tantum consentiti dal Piano Operativo. Tale divieto decade decorsi 5 anni dalla data di ultimazione delle opere di ampliamento.

8. Disposizioni di carattere igienico-sanitario per tutti gli interventi:

• - Le eventuali messa a dimora di alberi ed arbusti finalizzate alla sistemazione del lotto di pertinenza si dovrà prediligere l’utilizzo delle principali piante non allergeniche;
• - Le modalità di approvvigionamento idrico dovranno essere improntate al maggior risparmio possibile attraverso le migliori tecnologie attuabili con utilizzo di acque di qualità inferiore per gli usi non potabili, da evidenziare con apposita documentazione tecnica allegata al progetto.

9. Per gli edifici esistenti già legittimatamente destinati a civile abitazione alla data di adozione del presente Piano Operativo, è consentita una tantum la realizzazione di una tettoia con altezza utile (HU) non superiore a 2,40 ml e una superficie non superiore al 20% della superficie coperta dell’abitazione, per un massimo di 30 mq. Tale manufatto potrà essere realizzato anche distaccato dal fabbricato principale, purché all’interno della sua area di pertinenza.

36.3.2 - Interventi sul patrimonio edilizio esistente con destinazione d’uso produttivo non agricolo

1. Sul patrimonio edilizio esistente avente destinazione d’uso produttivo non agricolo sono ammessi tutti gli interventi di cui ai precedenti articoli 25 e 26, nel rispetto della classificazione dell’edificio di cui al precedente articolo 27 e salvo quanto previsto al successivo articolo 43.5.

2. È ammesso il mutamento di destinazione d’uso in residenza a condizione che le nuove unità immobiliari residenziali abbiano una superficie utile (SU) non inferiore a 65 mq.

3. Le variazioni della destinazione d’uso verso un’utilizzazione residenziale devono necessariamente prevedere una riduzione della Superficie Edificabile (SE) secondo le seguenti modalità:

• - fabbricato originario con SE fino a 150 mq → abbattimento del 20% della SE
• - fabbricato originario con SE fino a 300 mq → 120 mq di SE + 60% della SE residua
• - fabbricato originario con SE fino a 400 mq → 120 mq di SE + 50% della SE residua
• - fabbricato originario con SE fino a 500 mq → 120 mq di SE + 40% della SE residua
• - fabbricato originario con SE superiore a 500 mq → 300 mq di SE

4. Le consistenze di cui al precedente comma sono calcolate alla data di adozione del Piano Operativo.

5. Gli interventi sono subordinati al rispetto di quando indicato al precedente articolo 36 e alla dimostrazione, in fase progettuale, della disponibilità di un adeguato approvvigionamento idrico e di idonei sistemi di depurazione.

6. I nuovi edifici dovranno essere collegati ad una superficie di pertinenza minima di terreno di 600 mq adiacente ed accorpata all’edificio stesso.

36.4. Interventi sul patrimonio edilizio esistente agricolo con mutamento delle destinazioni d'uso

1. Le modalità di intervento che determinano il mutamento della destinazione d'uso degli edifici presenti e legittimati in zona agricola sono regolate dalla legislazione vigente in materia, articoli 81, 82 e 83 della LR 65/2014 e dalle presenti norme.

2. Le nuove destinazioni d’uso ammesse sono residenziali e per servizi alla residenza, e alle condizioni precisate al successivo comma 6, turistico-ricettiva o commerciale.

3. Le nuove unità immobiliari residenziali non potranno in ogni caso prevedere una superficie utile (SU) non inferiore a 65 mq.

4. Per i nuovi usi ammessi deve essere dimostrata, in fase progettuale, la disponibilità di un adeguato approvvigionamento idrico e di idonei sistemi di depurazione.

5. Gli interventi che determinino una variazione della destinazione d’uso agricola, ai sensi dell’articolo 83 comma 1 della LR 65/2014, sono subordinati alla sottoscrizione di convenzione o atto d’obbligo unilaterale da registrare e trascrivere a spesa del richiedente, e conseguente variazione catastale dell’area, nella quale il titolare si impegni a collegare gli edifici che cambiano la destinazione d’uso agricola ad una superficie di pertinenza minima di terreno di 600 mq adiacente ed accorpata all’edificio stesso. Qualora l’area pertinenziale sia superiore a 10.000 mq ovvero l’intervento realizzi più di 2 unità immobiliari l’Amministrazione, qualora ne ravvisi la necessità, può, con la medesima convenzione, richiedere adeguate opere di sistemazione ambientale di interesse pubblico.

6. La destinazione d’uso turistico-ricettiva o commerciale, limitata alla possibilità di insediamento di esercizi aventi una superficie di vendita sino a 100 mq, è ammessa a condizione che venga presentato, ed approvato o in ogni caso ritenuto congruo da parte dell’Amministrazione comunale, uno studio progettuale, che dia dimostrazione della sostenibilità ambientale in relazione all’approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei reflui, alla rete degli impianti, all’accessibilità e ai parcheggi, all’impatto sulla vegetazione di alto fusto esistente. Lo studio dovrà inoltre affrontare gli aspetto tesi a riordinare, riqualificare, risolvere eventuali problemi urbanistici presenti nell’area (miglioramenti viari, parcheggi, verde, piccole attrezzature, etc.); valutare l’impatto ambientale; verificare la compatibilità con il valore dell’edificio e con le urbanizzazioni presenti o necessarie (fognatura, approvvigionamento idrico, rete di impianti, etc.).